世界的な不動産高はいつまで続くのか

ここ数年は日米をはじめ多くの国で不動産価格の上昇が続いており、都心部の不動産は庶民には手が出ない価格になっている。資材や人件費の上昇が不動産上昇につながるのはやむを得ないが、現在の不動産価格上昇が永遠に続くとは考えにくい。

米の不動産は戦後一貫して上昇

　ここ数年は日本やアメリカなど、世界の多くの国で不動産価格が上昇している。不動産価格は2008年のリーマン・ショック後数年間は下がっていたが、2011年頃から上昇に転じ、それから10年以上はほぼ一貫して上がってきた。

　「ほぼ」と言ったのは、2020年春のパンデミック開始後一時的に下がったこともあったため。パンデミック開始によって世界各国は緊急事態宣言やロックダウンなどを行い、外出が厳しく制限され仕事は在宅勤務に切り替えられた。

　この環境下では不動産価格は下がると見ていた市場関係者も多かったが、世界各国の中銀が膨大な金融緩和を行ったことで実際は逆の結果となった。金融緩和によって金利をゼロにしたことで住宅ローンも超低金利となり、量的緩和で膨大な額のマネーが市中に流れたためそれが株式や不動産などの購入に使われた。

　結果として2021年頃から、日本やアメリカでは不動産価格が急上昇している。アメリカはインフレが激しくなりすぎて2022年半ばからハイペースで利上げを行ってきたため不動産価格の上昇はペースダウンしたが、金利を上げていない日本はその後も不動産高が続き現在では東京23区の新築マンション平均価格は1億円を超えている。

　今回の上昇は1980年代後半のバブルとは違い、世界的なインフレの一環として起こっているものだ。したがって資材価格や人件費の高騰が要因となっており、ただのバブルとは言い切れない。

　そのため1990年のバブル崩壊後のように下がるとは言い切れないが、不動産が永遠に上がり続けることはなくいつかは必ず下げに転じる。

　アメリカの不動産価格の推移を見ると、第2次大戦後ほぼ一貫して上がってきた。これはアメリカは移民の国であり、自国民の出生だけではなく移民が常に流入して人口が増えてきたことで不動産の需要も高まってきたことが1つの要因であった。

　しかしその前提も少しずつ崩れてきている。アメリカでも少子化が進行しており、最近はトランプ大統領が出産したら日本円にして約70万円を支給する政策について発言していた。またトランプ大統領は大規模な不法移民の取り締まりを行っており、不法移民が減ることで不動産の需要も下がる。

　そして戦後ずっと上がってきたアメリカの不動産価格だが、唯一まとまった期間下がっていたのが2007～11年の約4年間だ。この時は下げに転じる前の数年間、サブプライムローンという低所得者向けの住宅ローンが広まっていた。

　サブプライムローンは住宅価格が上がることを前提していたローンだが、住宅価格が下げに転じたことで破綻して支払いができない世帯が続出。サブプライムローンを証券化した商品が世界各国の金融機関に売られていたため、世界的な金融不安になり2008年秋のリーマン・ショックの破滅的な出来事につながった。

　また日本でも1990年にバブルが崩壊すると、その後長期不況に突入した。中国は1990年代から最近まで30年ほど不動産価格の上昇が続きそれが経済成長の原動力となったが、2020年代に入ってから下げに転じデフレに突入している。

　このように不動産価格の下げはデフレ不況につながることが多い。現在上がっている日本やアメリカの不動産が今後下げに転じたら、それは不況入りのシグナルになる可能性が高い。