いよいよ住宅ローン金利が上がってきた

1日に政府系機関が提供する全期間固定金利住宅ローン「フラット35」の2月の金利が発表され、1月より0.2％上昇して現在の仕組みになってから最高金利にして最大の月間上昇幅となった。12月の日銀政策変更の影響で住宅ローン、特に固定金利が急上昇してきている。

12月以降に0.2～0.3％上昇

　1日に政府系の機関・住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利住宅ローン「フラット35」の2月の金利が発表された。その数字は団信加入、21～35年という条件で1.88％で、1月の1.68％よりも0.2％も高くなった。

　現在の仕組みで金利が発表されるようになったのは2017年10月からだが、1.88％はそれ以降の約5年半で最高の金利となった。また0.2％は月間の引き上げ幅として同様に2017年10月以降で最大だった。

　住宅ローンにはローンの支払い者が死亡した場合に残債が全額返済される団信（団体信用生命保険）がある。フラット35の2017年9月以前の仕組みでは、団信の支払いはローン金利とは別になっていた。しかし同年10月からローン金利に団信の額を上乗せされる仕組みが導入され、それがその後の基準金利とされるようになった。

　もうすでにメディアでも多く報道されているが、住宅ローン金利が急激に引き上げられたのは12月の日銀の政策変更のためだ。12月20日の金融政策発表で、日銀はそれまで0％±0.25％としていた長期金利の誘導目標を、±0.5％に拡大と発表した。

　2022年になって海外の金利が大きく上昇していることから、日本の長期金利にも上昇圧力が強まった。昨年春頃から長期金利は上限である0.25％付近に張り付き、日銀は連日「指値オペ」で上限を防衛していた。

　そして12月20日に日銀が上限を引き上げると、長期金利はすぐに0.25％を超えて上昇していった。1月下旬以降は主に0.4％台で推移している。

　日銀の政策変更の影響で民間銀行が提供する住宅ローンの固定金利も上昇している。例えば三井住友銀行の住宅ローン（超長期固定型、20年超35年以内）の基準金利を見ると、2022年12月は2.72％だったが、今年1月には2.99％と0.27％もアップした。2月は1月から変わっていない。なおここで挙げられているのは基準金利であり、実際に借りる場合の金利はもっと低いケースがほとんどだ。

　住宅ローンの固定金利は長期金利を基準にして決められるため、長期金利が上昇するとすぐに固定金利に反映される。すでに固定金利でローンを組んでいる層には関係ないが、これから組む層は今までより高い金利になる。

　一方変動金利の方は短期プライムレートを基準にして決められる。短期プライムレートは日銀の政策金利を基準に決まるので、日銀が利上げをしていない現在は全く変わっていない。

　上記の三井住友銀行の変動金利の推移を見ると、2022年11月～23年2月までの4ヶ月間ずっと2.475％で動いていない。この基準金利は2009年1月以来14年間ずっと変わっておらず、日銀が政策金利をゼロにしている間は全く変化がないことがわかる。

　今のところは固定金利だけが上がり変動金利は動いていないが、今後世界的なインフレと金利上昇傾向が続けば変動金利も上がっていく可能性はある。